Le marché immobilier sous pression en 2015 et 2016

Le marché immobilier sous pression ces 2 prochaines années... Les économistes parient sur un léger repli du marché immobilier ces prochaines années. Incertitudes fiscales, taux d’intérêt déjà très bas et revenus des ménages mettent le marché immobilier sous pression. Mais pas de panique… Le march...

Le marché immobilier sous pression ces 2 prochaines années... Les économistes parient sur un léger repli du marché immobilier ces prochaines années. Incertitudes fiscales, taux d’intérêt déjà très bas et revenus des ménages mettent le marché immobilier sous pression. Mais pas de panique… Le marché immobilier est-il vraiment surévalué ? La question a été débattue ce lundi par Etienne De Callataÿ, économiste à la banque Degroof et Julien Manceaux, économiste chez ING. Les grandes institutions internationales (BCE, FMI et BNB), ces dernières années, ont publié des évaluations du marché de l’immobilier qui, il faut le reconnaître, ont ébranlé le secteur. Il faut dire qu’elles postulaient des taux de surévaluation de 20 à 60 %. Surprise, cependant, dans un rapport publié la semaine dernière, la banque nationale de Belgique (BNB) indiquait que le marché immobilier dans son ensemble n’était plus surévalué de 15, mais de 3 %. Pourquoi de tels écarts ? Une question de méthodologie ! Selon Julien Manceaux, économiste chez ING, « la surévaluation n’est pas mesurable pour le marché immobilier. Les études mesurent l’écart entre le prix de l’immobilier et les revenus disponibles ou entre les prix de l’immobilier et les loyers. Le tout est comparé avec les moyennes de long terme. Le rapport prix/loyers indique que les prix de l’immobilier ont augmenté plus rapidement que l’inflation ». Et Etienne De Callataÿ d’ajouter que les chiffres de la surévaluation ont été déterminés sans prendre en compte différents facteurs comme le pouvoir d’achat, la fiscalité ou encore les exigences de banques qui demandent parfois un paiement initial (fonds propres) plus important qu’il ne l’était auparavant. Bref, les deux économistes prennent avec des pincettes les estimations des uns et des autres, ajoutant que la fiscalité, les revenus des ménages et la situation des taux d’intérêt sont les principaux critères qui président à l’évolution des prix. Pour Etienne de Callataÿ (Banque Degroof), le marché est probablement à un sommet temporaire et les rendements locatifs sont assez faibles, pour ceux qui veulent investir (2 %). Pour ING, on peut s’attendre à un recul des prix allant jusqu’à 3 % pour l’année en cours. Il en sera probablement de même pour l’année 2016 selon la réaction du marché face aux changements fiscaux. Une baisse des prix qui touchera le secteur de la construction et plus particulièrement celle des maisons puisqu’on constate une diminution des constructions neuves de l’ordre de 40 % depuis 2007. En ce qui concerne l’ achat d’un bien immobilier , Etienne de Callataÿ fait la distinction entre l’achat dit personnel et l’investissement spéculatif : « l’épargnant a déjà, en étant propriétaire de son appartement ou de sa maison, une partie significative de son patrimoine investi en Belgique. Aller avec le reste de son patrimoine dans le même secteur, dans la même région ou le même pays, ça ne semble pas tout à fait raisonnable ». Julien Manceaux ajoute que la décision d’ acheter à des fins personnelles est rationnelle compte tenu des taux d’intérêt très bas. Quelle formule hypothécaire choisir ? Le bonus logement, système favorisant fiscalement l’achat de biens immobiliers via la déduction des intérêts et du capital notamment, est matière à discussion depuis la 6è réforme de l’état, vu le transfert de compétences dans les mains des Régions. Ce bonus a naturellement un impact très important sur l’octroi de crédits hypothécaires . Ces derniers ressortent encore en nette hausse au début d’année, malgré les doutes soulevés plus haut par les économistes sur la vigueur toute relative du marché immobilier. Il existe une masse « artificielle » de crédits comptabilisés, explique Pascal Lasserre. Pour le président de l’Association Professionnelle des Courtiers de Crédits (APCC), il existe deux façons de faire rentrer les crédits et surtout les refinancements de crédits dans les statistiques : « il y a d’abord l’arbitrage interne qui consiste à vous rendre chez votre prêteur en lui demandant de renégocier sinon vous partez. C’est la voie la plus naturelle et la moins coûteuse. Ensuite, vous pouvez choisir d’aller ailleurs et là, vous rentrez dans la statistique des nouveaux crédits avec un nouvel acte notarié ». La proportion de nouveaux dossiers a aussi été influencée par la vague énorme de rénovations que font les Belges. Certains choisissent, par exemple, d’effectuer une reprise d’encours, autrement dit de réemprunter le capital déjà remboursé, ce qui prend aussi la forme d’un nouveau crédit sans acte notarié. Aujourd’hui, le nombre de crédits élevé s’explique aussi par la plus grande facilité de remboursement découlant des taux faibles. Le montant octroyé atteint désormais 85 % en moyenne du montant du crédit total en moyenne, le reste étant de l’ apport personnel , contre 100 % avant 2009. Beaucoup choisissent d’ailleurs un taux fixe pour leur emprunt, ne se risquant pas à subir les fluctuations d’un taux variable. Exception bien sûr en ce qui concerne les reventes rapides. Dans ce cas, payer une surprime n’est pas utile. Le pourcentage de formules à taux fixe représente aujourd’hui 90 %. Pour les taux variables, bien qu’ils soient tous capés (le cap est le plafond maximum autorisé, NDLR) à 2 %, ils ne sont à l’heure actuelle qu’à 0.9 %. « Ceux qui ont pris un risque il y a 5 ans en optant pour des taux variables ont donc gagné. Et tant qu’on n’est pas à 0 %, on peut encore descendre et donc espérer rester à des taux très bas pendant un moment ». Faut-il revoir la fiscalité immobilière ? La sixième réforme de l’État prévoit le transfert des compétences en matière de fiscalité immobilière de l’État fédéral vers les Régions. Pour Roland Gillet, professeur de finances et fiscalité à la Sorbonne et à Solvay, ainsi que Bruno Colmant, professeur de finances à l’UCL, ce transfert suggère quelques adaptations du régime fiscal immobilier. La question du bonus logement est encore une fois soulevée. Ce mécanisme est présenté comme un incitant à l’achat puisqu’il fournit des avantages fiscaux aux futurs acquéreurs. Roland Gillet explique que « dans les pays où on a poussé à l’endettement par les avantages fiscaux, cela a souvent abouti à une hausse des prix et à inciter les pauvres à aller chercher l’endettement à des niveaux très élevés, comme ce fut le cas en Espagne avec les conséquences que l’on connaît ». Pour Bruno Colmant, ce bonus ne peut être un incitant suffisant pour une acquisition immobilière . « Le bonus en lui-même n’est pas un problème. Il faut se tourner vers d’autres formes de fiscalité et notamment les droits d’enregistrement qui sont trop élevés (12,5 %). La portabilité des droits d’enregistrement (déjà adoptée en Flandre, NDLR) pourrait avoir un effet favorable sur les prix moins sensibles à la fiscalité ». Les deux professeurs sont en accord sur cette baisse des droits d’enregistrement (6 % au lieu de 12,5 %). Toutefois, il faudrait en parallèle opter pour une réévaluation du revenu cadastral (ponction sur le revenu) au rythme des mutations immobilières. Cette régionalisation va-t-elle être source d’une concurrence fiscale importante entre la Wallonie, la Flandre et Bruxelles ? « Je ne crois pas, souligne Bruno Colmant, les gens vont faire du shopping et s’installer en fonction des incitants fiscaux. Ils vont être de plus en plus attentifs à vivre près du lieu de travail et donc les écosystèmes de travail vont déterminer les habitats. Toute la mobilité va changer, les ensembles vont être plus intégrés. Cela va être décisif. » Source: LeSoir.be 03/03/2015

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